23 июля 2020
«Что нам стоит дом построить? Российский рынок жилой недвижимости в поствирусную эпоху»

Пресс-брифинг с участием Артема Ямщикова, аналитика по сектору недвижимости и транспорта, «Ренессанс Капитал» «Что нам стоит дом построить? Российский рынок жилой недвижимости в поствирусную эпоху».

 

Ключевые тезисы:

Про перспективы сектора

Мы положительно оцениваем перспективы сектора жилой недвижимости в России и ожидаем, что благоприятные фундаментальные факторы будут способствовать росту финансовых показателей и капитализации публичных компаний-застройщиков на горизонте полутора лет. Основными драйверами роста мы считаем низкие процентные ставки и консолидацию сектора.

Про главные долгосрочные факторы роста

Главными долгосрочными факторами роста сектора жилищного строительства в России мы считаем низкие процентные ставки (наши экономисты полагают, что стимулирующая денежно-кредитная политика сохранится на протяжении всего 2021 г., в конце которого ставка составит 5.5%) и высокую долю старого жилого фонда (всего 25% жилья построено в последние 25 лет). Для России все еще актуальна низкая обеспеченность жильем. Даже в Москве и Санкт-Петербурге (20-25 кв. м  на душу населения) этот показатель на 30-40% ниже средних уровней в крупных столичных городах Европы. Поэтому реализация нацпроекта «Жилье и городская среда» – один их приоритетов правительства, в частности увеличение объемов жилищного строительства до не менее чем 120 млн кв. м/год. На наш взгляд, это довольно амбициозная цель, которая может быть реализована, только если государство продолжит оказывать поддержку строительной отрасли.

Про восстановление сектора после пандемии

В первом полугодии в Росси было введено 28 млн кв. м жилья, что на 7% меньше г/г. Но уже в июне снижение составило всего 3% г/г после падения на более чем 20% в апреле и мае, что указывает на восстановление активности в секторе. Спрос на жилье и продажи сильно просели на фоне пандемии, особенно в Москве, где карантинные меры были намного строже, чем в регионах, и работа застройщиков была остановлена. Однако уже в июне отрасль начала восстанавливаться, при этом на фоне повышения цен застройщиками потребители не отказываются от покупки жилья, а скорее выбирают квартиры меньшей площади. Сегмент масс-маркета хорошо поддерживает правительственная программа льготной ипотеки, а также то, что Банк России продолжает проводить курс на снижение ключевой процентной ставки, что сулит более низкие ставки и по ипотеке.

Про ипотечное кредитование

Российский рынок ипотеки растет последние 10 лет, но, на наш взгляд, все еще недостаточно развит и имеет потенциал дальнейшего роста. Сейчас общая сумма ипотечных кредитов составляет около 7% ВВП и в долгосрочной перспективе, по нашему мнению, может превысить 20%. Безусловно, огромную роль в этом процессе сыграют текущие меры господдержки, которые, как было обозначено на днях, могут быть расширены и продлены.

Про консолидацию отрасли и ужесточение регулирования

Жилищное строительство все еще остается достаточно фрагментированной отраслью в России (более 2000 застройщиков в России и около 90 в Москве), но мы уже видим признаки консолидации. С начала года количество игроков в секторе в целом по России снизилось на 10%. Ужесточение регулирования отрасли в виде введения эскроу-счетов также будет способствовать консолидации сектора, поскольку более мелкие и слабые игроки уже не смогут привлекать необходимое проектное финансирование в банках. Уход части игроков с рынка также снизит конкуренцию за участки и проекты. Застройщики будут стремиться максимизировать предпродажи, так как чем крупнее суммы на эскроу-счетах, тем более низкую ставку по проектному финансированию они смогут получить от банков. Новые, более строгие правила также приведут к тому,  что крупнейшие игроки станут более рационально подходить к планированию строительных работ и сдаче объектов, а рыночные тренды будут определяться стратегиями, при которых цена квадратного метра важнее объема строительства.

Про отличие текущего кризиса от предыдущих

Текущий кризис, в отличие от предыдущих, вызван не проблемами в финансовом секторе, а внешним фактором в лице пандемии. Некоторые отрасли, такие как телекомы или технологический сектор, даже выиграли от происходящего, тогда как другие пострадали очень серьезно, например, туризм или авиация. Сектор недвижимости оказался в данной ситуации где-то посередине. С одной стороны, рынок действительно заметно просел в апреле-мае. С другой, спад довольно быстро сменился восстановлением. В пользу этого сказывается и то, что на рынке стала преобладать конструктивная конкуренция, когда застройщики ориентируются в своей работе на маржинальность, нежели абсолютные объемы строящегося и продаваемого жилья. Правительство подготовило список системно значимых застройщиков, и финансовое положение наиболее крупных компаний достаточно устойчивое. Компании располагают достаточным запасом ликвидности и оборотным капиталом для бесперебойной деятельности.

Про бенефициаров мер господдержки

От расширения программы льготной ипотеки выиграют прежде всего девелоперы, работающие в сегменте масс-маркета, где доля продаж с использованием ипотеки традиционно очень высокая. Однако выгоды может почувствовать и сегмент бизнес-класса благодаря увеличению максимальной суммы кредита до 12 млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге и эффекту реализации отложенного спроса.

Про инвестиционное жилье и коррекцию цен

Инвестиции в квадратные метры остаются актуальным альтернативным инструментом инвестирования на фоне снижения процентных ставок по депозитам, а также введения налога 13% на доходы по депозитам свыше 1 млн рублей. Расширение госпрограммы льготного ипотечного кредитования на первичном рынке жилья может привести к естественному перетоку спроса и снижению активности, а значит, и цен на вторичном рынке недвижимости.